주택판매 면세기준 - ASK미국

에스더 황 님 답변 [머니/재테크] 답변일 10/25/2019 8:05:21 AM

제가 아는한 바뀌지 안앗습니다. 5년중에 2년으로 같습니다.

에스더 황 [머니/재테크]

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김종갑 님 답변 [머니/재테크] 답변일 11/12/2019 9:01:39 PM

주거주 주택에 대한 양도세 면제 기준 정리/ 한국기준 첨부

SALE OF A PRINCIPAL RESIDENCE

Sales of Principal Residence(Sec. 121, Excluded Gain)
①매각 전 5년의 기간동안 최소 2년 이상을 소유하고 거주한 주택에 적용 (MFJ:$500,000까지)

양도가액-(양도비용+주택의 원가+양도소득공제) = Capital Gain

②사업이나 임대에 사용하던 주택은 1997.6월부터 이후의 감가상각비만큼은 과세이익이 된다.
③Ownership test나 Use test 충족 못해도 다음 경우는 예외인정
직장변동, 건강, 불가항력(수용 등)

** SALE OF PRINCIPAL RESIDENCE

Loss – Loss is not deductible and it has no effect on new house bought.

Gain – Gain on sale of houses is computed on Form 2119 and taxed as capital gain at Schedule D.

Gain Computation
Sales Price
(Selling Expense) Sales commission, advertising, title policy fee, state transfer tax.
Adjusted Sales Price attorney fee, etc
Amount Realized

(House Basis)
Gain Realized

($250,000) Effective after 5/6/1997, taxpayer may exclude gain up to $250,000 of realized gain of the sale ($500,000 if joint), and this exclusion can be used only once every two years. In order to take this exclusion, it must have been owned and used by the taxpayer as the principal residence of the taxpayer for a minimum of 2 out of 5 years. Taxpayer does not have to buy a new house in order to take this exclusion.

Gain Recognized

아래 3가지 요건을 모두 충족하는 1세대 1주택의 양도시 한국의 양도세는 비과세 된다.
No 구분 요건 비고
1 거주자 6月 이상 소득세법 제1조의2 1항1호
2 보유기간 2年 이상 소득세법 제89조 1항3호가목
3 양도가액 9억원 이하 소득세법시행령 제156조 1항
※ 6개월 이상 거주하면 한국 거주자가 되고, 그 후 2년 이상 한국에 거주하면서 보유하고 있어야 양도세 비과세 대상이 됨
- 미국에 거주하는 미국인(시민권자 또는 영주권자 등)으로서 한국에 주택(단독주택, APT 등)을 보유하고 있는 경우 양도세 절세 방안 (전제 조건 : 1세대 1주택, 양도가 9억원 이하)

(1) 한국세법
① 한국에 귀국하여 전입신고를 한 날부터 2년 6개월을 거주한 후 해당 주택을 처분할 경우 한국의 양도세는 비과세 된다.

김종갑 [머니/재테크>세금/세무]

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a**e3**** 님 답변 답변일 10/25/2019 9:52:56 PM

smirnoff님

혹시 IRC § 121 아니면 (b)(5) 를 읽어 보시고 support 안 한다고 말씀하십니까?

IRC § 121 (5)(B) Gain allocated to periods of non qualified use For purposes of subparagraph
(A), gain shall be allocated to periods of non qualified use based on the ratio which—
(i) the aggregate periods of non qualified use during the period such property was owned by the taxpayer, bears to (ii) the period such property was owned by the taxpayer.

the rule is saying non qualified use allocation은 taxpayer가 집을 소유하고있던 시간 전체에서 allocate 합니다.

smirnoff님이 계속 말씀하시는 https ://www.irs.gov/taxtopics/tc
"판매일로부터 과거 5년 사이" 에 주거용 거주지 사용 테스터와 소유권 테스트를 충족하면 § 121 exclusion의 100% 혜택을 받습니다." 이 말은 맞습니다. 누차 말씀드리지만, 그 기준은 처음에 primary residence로 사용했을 때 경우고요.

이 tax law의 loophole을 막기 위해 IRC § 121의 restriction이 생긴 겁니다.
HOUSING ASSISTANCE ACT OF 2008 § STA.03.

smirnoff님이 거론하신 김흥태 CPA, 김광호CPA, 제임스 차 CPA , 에스트황 CPA, 엄기욱 CPA, 님들
또는 이글을 보시는 세법 변호사님들 제가 rule을 잘못 적용했다거나
적용해야 하는 rule을 빼먹었다거나 하는 게 있으면 답글 부탁 드리겠습니다.

말씀하신 "판매일로부터 과거 5년 사이" 에 주거용 거주지 사용 테스터와 소유권 테스트를 충족하면 § 121 exclusion의 100% 혜택을 받습니다. (처음에 렌트용 으로 사용 했다 하더라도)] 가 정답이 아니다 라고 하는 관련 웹사이트 있으시면 언제라도 올려주시면 대단히 감사하겠습니다." 제가 드린 IRC § 121과 HOUSING ASSISTANCE ACT OF 2008 § STA.03. 을 읽어 보시기 바랍니다.

마지막으로 smirnoff님 이 게시판에서 여러모로 본인 시간 내 셔서 인터넷 서치하셔서 답글 써주시는 수고를 해주셔서 참 좋은 분이시구나 라고 생각하고있습니다.

회원 답변글

s**rnof**** 님 답변 답변일 10/25/2019 8:50:28 AM

그신문사 이름,그 기자 이름 , 그기사 부분을 올려주시면 대단히 고맙겠습니다.!

l**elb**** 님 답변 답변일 10/25/2019 9:46:22 AM

10월23일에 있었던 중앙일보 ASK미국 상담 글 "양도세 관련 문의-김영산 선생님"에 전문가 답변으로 아래와 같은 글이 있었습니다.
http://ask.koreadaily.com/ask/ask_read.asp?qca_code=economy.land&cot_userid=&page=2&qna_idx=107591&status=&branch=HOME&searchOpt=&searchTxt=

세법이 개정 되었읍니다.
5년 소유기간중에서 2년을 살았으면 부부일 경우 $500,000 까지 면세되든것이 이제 8년 소유중 3년을 살았을 경우 면세를 받게 됩니다. 다시 말하면 8년동안 임대기간을 뺀 3년기간을 살아야 자격조건을 가지게 됩니다.

s**rnof**** 님 답변 답변일 10/25/2019 10:23:55 AM

"songuyver (songuyver) • 작성일:10.24.2019 "
"Joseph Kim 씨,
업데이트 감사합니다.
세법 개정 에 관련된 웹싸이트 부탁합니다.
수고 하십시요."

저 (김영산) 또한 Joseph Kim 선생님의 그답변에 대한 관련 정보를 기다리고 있지만. . . . . .

c**eca**** 님 답변 답변일 10/25/2019 12:14:55 PM

회계사님들이 올리신 자료가 맞을 것입니다.

주택 매매에 관한 IRS 자료는 PUB 523 (2018년 12월 21일)이 최신 정보입니다. 2019년도에 관한 것은 2019년 12월에 인쇄되어 2020년 1월정도 나올 것이라 사료됩니다. 아래를 참조하십시요.

https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p523.pdf

만약에 투자용으로 1031 Exchange를 사용한 것이라면 Pub. 544도 도움이 되실 것입니다.

https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p544.pdf

조금이나마 도움이 되셨으면 합니다.

rem**** 님 답변 답변일 10/25/2019 2:42:31 PM

잘봇 알고 계십니다. 5년중 2년입니다. 그런 법이 바뀐적이 없읍니다. 집을 세준해들은 세금변제가 않됩니다. 10년 세를주고 다시들어가서 2년을 사신후에 팔게 되면 2/12 만 세금혜댁이 있읍니다. 10년동안 depreciation한액수는 다시 환수 합니다.

a**e3**** 님 답변 답변일 10/25/2019 6:10:16 PM

이미 여러분이 말씀하셨지만, 다시 한번 말씀드립니다.
잘못된 정보입니다. IRC § 121 5년 중 2년 rule은 개정된 적 없습니다.

처음 에스더 황 회계사님 댓글을 참조하시고
몇 자 더 첨언하자면 처음 집을 rental property로 사서
나중에 primary residence로 convert 한 경우는
2009년부터 Qualifying과 Non qualifying으로 나눠 계산합니다.
따라서 처음에 rental property로 사용했던 집은
나중에 primary residence로 전환하여도
§ 121 exclusion의 100%는 받지 못합니다.
IRC § 121 (b)(5)
https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/121

전에 잘못된 정보를 올리신 분 두 분 다 부동산 업자이신 걸 봐선
아마 그쪽 newsletter 등에 잘못 기재된 글을 믿거나
아니면 잘못된 정보를 들은 부동산 업자분의 말씀이
퍼진 게 아닌가 사료됩니다.

s**rnof**** 님 답변 답변일 10/25/2019 8:33:59 PM

acue33 님,
나무꾼 (cutecat)선생님 과 더불어 acue33님의 세무에 대한 깊은 지식에 항상 감사하게 배우고 있습니다.

IRC § 121 (b)(5)
https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/121
"처음 집을 rental property로 사서
나중에 primary residence로 convert 한 경우는
2009년부터 Qualifying과 Non qualifying으로 나눠 계산합니다 " ---- 여기까지 맞습니다.

" $250,000/ $500,000 exemption을 받으려면
2014년 9월부터 2019년 9월 사이에(판매일로부터 과거 5년 사이에)
- 부부중 한 사람 이상 2년 이상 거주하였어야 합니다.
- 부부중 한 사람 이상 2년 이상 소유했어야 합니다."

김흥태 CPA, 김광호CPA, 제임스 차 CPA , 에스트황 CPA, 엄기욱 CPA, . . .
"판매일로부터 과거 5년 사이" 에 주거용 거주지 사용 테스터와 소유권 테스트를 충족하면 § 121 exclusion의 100% 혜택을 받습니다. (처음에 렌트용 으로 사용 했다 하더라도) ----> 세무 회계 전문인들의 답변에 저(김영산, 부동산 브로커) 도 정답이라고 100% 장담합니다.

.https://www.irs.gov/taxtopics/tc701 여기 웹사이트 참조하세요.

Joseph Kim 선생님 께서 wrong info 를 접했나 봅니다. . .

acue33 선생님이 제시한 조항 IRC § 121 (b)(5) 웹사이트는 ". . .나중에 primary residence로 전환하여도 § 121 exclusion의 100%는 받지 못합니다" 에 대한 말씀을 support 하지 못하는 조항 입니다.

혹. . .
["판매일로부터 과거 5년 사이" 에 주거용 거주지 사용 테스터와 소유권 테스트를 충족하면 § 121 exclusion의 100% 혜택을 받습니다. (처음에 렌트용 으로 사용 했다 하더라도)] 가 정답이 아니다 라고 하는 관련 웹사이트 있으시면 언제라도 올려주시면 대단히 감사하겠습니다.

s**rnof**** 님 답변 답변일 10/25/2019 9:56:15 PM

‘렌트을 먼저 준사람은 몇년을 거주해야 100% 면제을 받을수 있읍니까?’

100% 면세혜택을 보려면---- >>> 예 : 10년동안 렌트을 주다 집주인이
2년 거주후 3년 동안 더 렌트를 주거나 집주인 본인이 3년 더 살고 나서 팔면100% 면세혜택을 받습니다.

“주택소유주가 거주한 시점부터 5년이 다시 시작한다”

“You're eligible for the exclusion if you have owned and used your home as your main home for a period aggregating at least two years out of the five years prior to its date of sale. “

s**rnof**** 님 답변 답변일 10/25/2019 10:15:56 PM

"주택소유주들이 양도소득 면세 규정을 남용하면서 이를 제한할 목적으로 2008년의 주택보조세법(Housing Assistance Tax Act of 2008)이 통과됐다. 이 법은 2009년1월1일부터 발효됐지만 많은 주택소유주들이 이를 모르고 있어 주의가 요구된다.
변경된 법에 따르면, 구입한 집을 주 주거지(principal residence)로 먼저 살아야만 면세 혜택을 100% 받을 수 있다".

“주택소유주가 거주한 시점부터 5년이 다시 시작한다” . . .

중앙일보 지성철 기자분이 회계법인 UCMK의 엄기욱 CPA 와 제임스 차 CPA 분들과 인터뷰 한 내용을 기사로 나온 내용을 보시면 이해가 쉽게 될거라 생각 됩니다.

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Q.주택판매 면세기준

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