안녕하세요?

질문하신 내용에 하나 하나 말씀을 드리면


1. 어떤 사람이 랜로드에게 직접 저희 가게를 사겠다고 했고 저희는
싫다고 한 상황입니다.
답변)
일반적으로 건물주의 최대 관심사는 테난트가 꾸준히 렌트비를 제때에
잘 내어주는 일입니다.
어떻게 사업체 주인도 모르게 제3자가 주인이 허락하지 않은 상황에서
건물주에게 사업체를 사서 들어 오겠다고 직접 연락을 했는지 정상은
아닙니다. 건물주 입장에서도 기존의 테난트를 내 보낼만한 상황이
아닐때라든지 리스가 끝난 상황이 아니므로 테난트의 의사에 상반되는
결정을 할수 없습니다.
현실적으로 사업체 가치가 만약 30만불인데 한 100만불 정도 주면서
제3자가 들어 오겠다고 하지 않는 이상 그럴일도 없겠지만 실현
가능성이 없고 사업체 주인은 팔지 않겠다 한것은 당연한 일입니다

2. 저희의 걱정은 혹시 저희가 쫒겨나는 것은 아닌지?
답변)
이번 문제로 리스 계약에 나온 대로 매달 렌트비를 잘 내고 있다면
건물주가 임의로 내 보낼수는 없습니다.

3. 아니면 2년후 재계약이 안될 수도 있는지?
답변)
옵션 행사에 관한 조항이 분명히 리스 서류에 있고 그 조항에 정해진
기간 통상 현재 리스가 끝나기 6-9개월 이전에 옵션 행사를 해서 5년을
더 테난트로서 영업을 하겠다고 분명히 서면으로 통보하고 ( 주로
Certified Mail ) 새 5년의 렌트비 시작 금액과 기타 등등을 협상하시
어서 새 5년을 시작하시고 꼭 분명히 언젠가는 팔수 있으므로 5년을
더 옵션으로 달라고 요청하셔야 합니다.
시작하는 옵션 5년에 5년 더 받으시는 옵션5년은 5년후에 행사를
할지 안할지는 그때 가서 결정해도 됩니다.

4. 아니면 재계약시 터무니 없는 렌트비 인상이 있을 수 있는지 ?
답변)
이 부분은 본인은 터무니 없으나 건물주는 당연하다고 여길수도
있는 문제이므로 현재로서는 A가 맞다 아니면 B가 맞다 할수 없는 것이
본인이 사업을 하시면서 지금까지 매년 렌트비 인상 부분을 ,C.P.I.
또는 매년 3% 인상이라든지 하는 렌트비 인상 조항대로만 올려 왔는지
아니면 건물주가 영업 부진등의 상황을 공감하고 전해에 받았던 렌트비
대로 안 올리고 전년도 금액으로 받았는지 조금더 정확한 정보가 있어
야 판단하기가 슆습니다.
가장 기본은 대부분의 리스서류는 옵션 행사시의 새 렌트비는
주변의 시장가격으로 합의하며 만약 합의가 되지 않을 경우에는
지역 전문 부동산등을 통해서 건물주측 부동산이나 테난트측
부동산 전문인이 제시하는 중간 가격으로 합의한다는 내용들이
있으므로 리스 서류를 가지고 전문 변호사에게 법률적인 조언을
받으시기를 권 합니다.

충실한 답변이 되었으면 합니다.
질문하신 내용으로 보아서 꼭 리스 서류를 1-2일전에 변호사 사무실에
놓고 와서 1-2일 후에 변호사님이 다 검토한 후에 내용에 대한 충분한
상담을 받으시기를 강력히 권 합니다.
테난트로서의 권리와 의무를 충분히 숙지하시고 불필요한 불안에 싸일
필요도 없고 내용을 몰랐다고 나중에 후회 할수도 있는 일을 만드시지
말기를 권합니다.

감사합니다.

상식선 에서 말씀을 드립니다. 일단 매매가 되지도 않은 상황이고 렌트비를 내시지 않는 경우가 아니라면 계약기간내에 퇴거 조치 되지는 않는다고 생각 합니다. 렌드로드의 최대의 관심사는 바로 렌트비가 제때에 들어오느냐 마느냐입니다. 선생님의 의사와 상관없이 제 3자가 렌드로드에게 직접 식당의 구매 의사를 타진 했다고는 생각되지 않지만 일단은 렌트비만 잘내시면 된다고 생각 합니다.
나중에 옵션의 행사시의 문제는 리스 계약서에 누가 옵션 행사의 권한을 행사 하게 되어 있는지 살펴 보시기 바랍니다. 대개는 테넌트 입니다. 문제가 될수 있는 경우는 정식으로 옵션 행사 기간이 끝났을때 렌드로드가 계약 연장을 해주지 않는 경우 입니다. 일단 옵션 행사시에는 만일 테넌트가 그권한을 가진다면 문제가 안된다고 생각이 듭니다. 렌트비 인상의 경우 대개 옵션 행사시의 시장 가격 기준으로 하는게 관례 이지만 리스 계약에 따라서 다릅니다. 자세한 사항은 변호사등과 리스 계약서를 검토해 보시기 바랍니다. 참고 하시기 바랍니다.