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James Kwon 님 답변
[주택/부동산]
답변일
1/24/2014 10:42:35 AM
안녕하세요.
먼저 지금이 1월이므로 요즘의 통상 리스 계약서에 나와 있는 6개월 이전부터 라든가 또는 180일 이전에 서면으로 옵션기간을 행사하겠다는 통보를 테난트가 건물주에게 하여야 한다는 조항이 있습니다.
2000년대 이전에는 3개월 또는 90일이든 것이 지금은 건물주도 기존 테난트가 나가겠다고 하면 조금더 시간적 여유를 두고 다른 테난트를 새로 계약하고 찾는 시간적 여유를 두고자 함이라고 보시면 됩니다.
리스 계약 또는 옵선 행사에 있어 사실 우리 질문자님이나 거의 모든 소매업종에 종사하시는 사업체 업주께서 꼭 아셔야 할점은 건물주의 최우선 관심거리가 무었인지 건물주가 샤핑센터나 샤핑몰에서 다른 테난트와 어떤 관게를 유지해 왔는지 또는 나에 대한 건물주측의 속 생각이 어떤지 평상시에 매니지먼트 회사라든지
건물주와 지속적인 소통을 했느냐 하는 점입니다.
간단히 말씀드리면 상대를 알고 나를 알아야 한다는 병법서와 같이
건물주 또는 매니지먼트 회사와 지속적인 소통을 꾸준히 해 오시라는 말씀을 드립니다. 소통하지 않은 불통이나 오해나 불편함은 본인에게 정작 불이익으로 돌아 오기가 쉽습니다.
가장 중요한 본인이 싸인한 리스 계약서의 내용을 모른는 잘못이 없으시기를 바랍니다. 내 가정과 자녀의 양육, 교육을 시킬수 있는 모든 자금과 일용할 양식이 나오는 사업장의 계약 조건을 모른다면 너무 태만하다고 밖에는 해석이 안됩니다.
현장에서 수없이 많은 리스 계약서를 보고 협상하고 중재한 경험으로 쓴소리라도
이 문제는 사업주께서는 꼭 필히 아셔야 합니다.
건물주는 두꺼운 리스 계약서를 심지어 200-300 페이지를 만들 때 많은변호사 비용을 들여서 테난트에 대한 구속을 최대한 많이 넣은 독소 조항이 많은 리스 계약서를 들고와 미소를 가득 머금은 얼굴로 어디에서도 볼수 없는 환대를 해 가면서
테난트를 싸인시키는 자기들 에게만 절대 유리한 천사의 얼굴을 한 마귀와의
게임도 해야 하는것이 리스 계약입니다.
리스 계약 만큼은 아무리 강조 하여도 모자람이 없습니다.
아직 늦은 것은 아무것도 없는데 단지 진행에 대한 불안감이 있으시다면 너무 마음 졸이시는 것이므로 그러지 마시라는 말씀을 드리고, 지금 당장 하셔야 하는일은
1. 등기 우편으로 ( Certify Mail ) 건물주에게 옵션 5년을 행사하겠다는
편지를 보내시고 이 등기 우편은 우체국에 가서 불과 $3-$4에 보내고 우체국
영수증 받아서 본인 파일에 보관하시고.
당연히 우체국에서는 그 건물주 주소지에 배달이 된 확인을 질문자님께
보낼것 입니다.
( 이 경우는 만약에 나중에 건물주가 딴청을 부리는 것을 막으려 함입니다.
당연히 편지 내용도 카피해 놓으시고 심하면 3번까지도 보내세요. )
" 건물주 동생이 자꾸 형이 출타중이라며 재계약 의사를 알리는
레터를 보냈는데도 깜깜 무소식이네요 "
2. 건물주 동생에게 정확하게 몇년 몇월 몇시 무슨 요일에 전화 통화를 하였고
하는 내용을 본인이 항상 기록 하십시요. 하다 못해 유틸리티 빌 하나만 잘못
나와도 위와 같이 그들 서비스센터에 년월시 상대방 이름을 제시하면서
추궁하고 고치라고 하듯이 년월시 적으시고
*** 건물주는 언제 오는냐 ? ( 해외에 있어도 연락은 항상 가능하겠지요 )
*** 내가 보낸 리스 옵션 행사건에 관한 편지는 받았느냐 ?
*** 건물주 말고 매니저나 위임장을 ( Special Power of Attorney ) 받아서
옵션 계약을 해줄 사람이 있느냐 ?
3. 옵션을 행사할 때에는 다시 기존 리스 계약서를 다시 쓰는 일은 거의 없고
보통 1-2 페이지의 옵션 행사에 관한 것만 서로 건물주와 테난트가 싸인해서
서로 합부씩 보관합니다. ( Amendment of Option Exercise Lease )
4. 옵션은 이해하시다시피 테난트의 우선 권한으로 계속 그 장소에 있으셔도
되고 아니면 계약을 끝내고 묶이는것 없이 나갈수 있는 조항이므로
건물주 임의로 내 보낼수 없는 테난트의 권리입니다.
( 특별히 리스 계약서에 다른 단서가 붙지 않는한 )
5. 자 옵션을 행사할때 잘 고민하셔야 할점이 나중에 파실시점을 염두에 두시고
지금 행사하실 옵션에 덧 붙여서 5년의 옵션을 더 받으시라고 권 합니다.
6. 지금 렌트비가 다른 곳보다 비싸니 주변 반경 3-5마일내의 상가들의 렌트비에
대한 데이타나 자료가 준비가 되어 있습니까 하는 질문을 드리고 처음
말씀드린것과 같이 지금껏 아시고 경험한 건물주의 관심사와 본인에 대한
그들의 생각을 안다면 준비하시어서 협상을 해 볼수도 있으나 지금 질문
내용으로 만으로는 정확한 답변을 드릴수 없습니다.
7. 물론 변호사를 선임해서 하는 것도 한 방법이기는 하지만 먼저 전체의 흐름을
본인께서 정확히 판단하신후에 결정하십시요.
건물주와 테난트 항상 너무 멀리도 말고 너무 가깝지도 말고 문서화 되어 있는
싸인 되어 있는 서류에 100% 기초해서 가장 유리하고 수용 가능한 협상을 한다는 마음으로 임하시라는 말씀을 드립니다.
마지막으로 어느때나 항상 새 장소에 리스 계약을 할 때에는 꼭, 필히 상법,
부동산법 전문 변호사에게 리스 서류를 읽고 검토 한후에 편안함이 올때, 충분히
이해 되었을 때 싸인하시고 검토가 부족하면 100번이라도 더 읽고 검토하시기를
매우 심각하게 권해 드립니다.
사업장에서 영업을 아무리 잘하고 고객의 호평이 많아도 매출이 아무리 많아도
본인 사업장의 리스 계약서 내용를 모른다면 심각한 상황을 맞을수도 있습니다.
지뢰 탐지기 없이 지뢰밭을 용감히 걸어가는 우를 범하지 않으시기를 내
마음같거니 하는 우를 범하지 않으시기를 우리 모두가 명심해야 하지 않나 하는
생각에서 말씀드립니다.
너무 많은 케이스의 리스 협상을 통해서 느낀 교훈이라 다 함께 공유하자는 뜻에서 말씀드립니다.
고맙습니다.
먼저 지금이 1월이므로 요즘의 통상 리스 계약서에 나와 있는 6개월 이전부터 라든가 또는 180일 이전에 서면으로 옵션기간을 행사하겠다는 통보를 테난트가 건물주에게 하여야 한다는 조항이 있습니다.
2000년대 이전에는 3개월 또는 90일이든 것이 지금은 건물주도 기존 테난트가 나가겠다고 하면 조금더 시간적 여유를 두고 다른 테난트를 새로 계약하고 찾는 시간적 여유를 두고자 함이라고 보시면 됩니다.
리스 계약 또는 옵선 행사에 있어 사실 우리 질문자님이나 거의 모든 소매업종에 종사하시는 사업체 업주께서 꼭 아셔야 할점은 건물주의 최우선 관심거리가 무었인지 건물주가 샤핑센터나 샤핑몰에서 다른 테난트와 어떤 관게를 유지해 왔는지 또는 나에 대한 건물주측의 속 생각이 어떤지 평상시에 매니지먼트 회사라든지
건물주와 지속적인 소통을 했느냐 하는 점입니다.
간단히 말씀드리면 상대를 알고 나를 알아야 한다는 병법서와 같이
건물주 또는 매니지먼트 회사와 지속적인 소통을 꾸준히 해 오시라는 말씀을 드립니다. 소통하지 않은 불통이나 오해나 불편함은 본인에게 정작 불이익으로 돌아 오기가 쉽습니다.
가장 중요한 본인이 싸인한 리스 계약서의 내용을 모른는 잘못이 없으시기를 바랍니다. 내 가정과 자녀의 양육, 교육을 시킬수 있는 모든 자금과 일용할 양식이 나오는 사업장의 계약 조건을 모른다면 너무 태만하다고 밖에는 해석이 안됩니다.
현장에서 수없이 많은 리스 계약서를 보고 협상하고 중재한 경험으로 쓴소리라도
이 문제는 사업주께서는 꼭 필히 아셔야 합니다.
건물주는 두꺼운 리스 계약서를 심지어 200-300 페이지를 만들 때 많은변호사 비용을 들여서 테난트에 대한 구속을 최대한 많이 넣은 독소 조항이 많은 리스 계약서를 들고와 미소를 가득 머금은 얼굴로 어디에서도 볼수 없는 환대를 해 가면서
테난트를 싸인시키는 자기들 에게만 절대 유리한 천사의 얼굴을 한 마귀와의
게임도 해야 하는것이 리스 계약입니다.
리스 계약 만큼은 아무리 강조 하여도 모자람이 없습니다.
아직 늦은 것은 아무것도 없는데 단지 진행에 대한 불안감이 있으시다면 너무 마음 졸이시는 것이므로 그러지 마시라는 말씀을 드리고, 지금 당장 하셔야 하는일은
1. 등기 우편으로 ( Certify Mail ) 건물주에게 옵션 5년을 행사하겠다는
편지를 보내시고 이 등기 우편은 우체국에 가서 불과 $3-$4에 보내고 우체국
영수증 받아서 본인 파일에 보관하시고.
당연히 우체국에서는 그 건물주 주소지에 배달이 된 확인을 질문자님께
보낼것 입니다.
( 이 경우는 만약에 나중에 건물주가 딴청을 부리는 것을 막으려 함입니다.
당연히 편지 내용도 카피해 놓으시고 심하면 3번까지도 보내세요. )
" 건물주 동생이 자꾸 형이 출타중이라며 재계약 의사를 알리는
레터를 보냈는데도 깜깜 무소식이네요 "
2. 건물주 동생에게 정확하게 몇년 몇월 몇시 무슨 요일에 전화 통화를 하였고
하는 내용을 본인이 항상 기록 하십시요. 하다 못해 유틸리티 빌 하나만 잘못
나와도 위와 같이 그들 서비스센터에 년월시 상대방 이름을 제시하면서
추궁하고 고치라고 하듯이 년월시 적으시고
*** 건물주는 언제 오는냐 ? ( 해외에 있어도 연락은 항상 가능하겠지요 )
*** 내가 보낸 리스 옵션 행사건에 관한 편지는 받았느냐 ?
*** 건물주 말고 매니저나 위임장을 ( Special Power of Attorney ) 받아서
옵션 계약을 해줄 사람이 있느냐 ?
3. 옵션을 행사할 때에는 다시 기존 리스 계약서를 다시 쓰는 일은 거의 없고
보통 1-2 페이지의 옵션 행사에 관한 것만 서로 건물주와 테난트가 싸인해서
서로 합부씩 보관합니다. ( Amendment of Option Exercise Lease )
4. 옵션은 이해하시다시피 테난트의 우선 권한으로 계속 그 장소에 있으셔도
되고 아니면 계약을 끝내고 묶이는것 없이 나갈수 있는 조항이므로
건물주 임의로 내 보낼수 없는 테난트의 권리입니다.
( 특별히 리스 계약서에 다른 단서가 붙지 않는한 )
5. 자 옵션을 행사할때 잘 고민하셔야 할점이 나중에 파실시점을 염두에 두시고
지금 행사하실 옵션에 덧 붙여서 5년의 옵션을 더 받으시라고 권 합니다.
6. 지금 렌트비가 다른 곳보다 비싸니 주변 반경 3-5마일내의 상가들의 렌트비에
대한 데이타나 자료가 준비가 되어 있습니까 하는 질문을 드리고 처음
말씀드린것과 같이 지금껏 아시고 경험한 건물주의 관심사와 본인에 대한
그들의 생각을 안다면 준비하시어서 협상을 해 볼수도 있으나 지금 질문
내용으로 만으로는 정확한 답변을 드릴수 없습니다.
7. 물론 변호사를 선임해서 하는 것도 한 방법이기는 하지만 먼저 전체의 흐름을
본인께서 정확히 판단하신후에 결정하십시요.
건물주와 테난트 항상 너무 멀리도 말고 너무 가깝지도 말고 문서화 되어 있는
싸인 되어 있는 서류에 100% 기초해서 가장 유리하고 수용 가능한 협상을 한다는 마음으로 임하시라는 말씀을 드립니다.
마지막으로 어느때나 항상 새 장소에 리스 계약을 할 때에는 꼭, 필히 상법,
부동산법 전문 변호사에게 리스 서류를 읽고 검토 한후에 편안함이 올때, 충분히
이해 되었을 때 싸인하시고 검토가 부족하면 100번이라도 더 읽고 검토하시기를
매우 심각하게 권해 드립니다.
사업장에서 영업을 아무리 잘하고 고객의 호평이 많아도 매출이 아무리 많아도
본인 사업장의 리스 계약서 내용를 모른다면 심각한 상황을 맞을수도 있습니다.
지뢰 탐지기 없이 지뢰밭을 용감히 걸어가는 우를 범하지 않으시기를 내
마음같거니 하는 우를 범하지 않으시기를 우리 모두가 명심해야 하지 않나 하는
생각에서 말씀드립니다.
너무 많은 케이스의 리스 협상을 통해서 느낀 교훈이라 다 함께 공유하자는 뜻에서 말씀드립니다.
고맙습니다.
