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제목:

점보 리버스 모기지 질문합니다.

 

조회: 3444

작성자: comdori1948(comdori1948)

지역:

104.xx.xx.135

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작성일:07.26.17

 

저는 리버스 모기지를 고려하고 있는 은퇴를 앞둔 씨니어 입니다. 나름대로 인터넷과 중앙일보를 통해서 리버스 모기지를 공부하는데, 리버스 모기지중에 점보 리버스 모기지라는게 있다는 걸 봤는데 혹시 저의 경우에 맞는지 전문가님들의 고견을 구합니다. 저는 30년전에 엘에이 근교에 집을 샀었는데 집값이 많이 올라서 현재 약 150만불정도 되고요, 그동안 몇번 재융자를 해서 남은 모기지는 약 30만불정도 되는데 은퇴를 곧 앞두고 계속해서 페이먼트를 하기보다는 리버스 모기지를 해서 남은 인생을 편히 살고 싶은데, 점보 리버스 모기지가 저의 경우에 해당되는지요?
전문가님들의 고견을 구합니다.

(전문가: Andrew Choi | 작성시간:07.26.17)
안녕 하세요.

요즘 고가의 주택을 소유하신 어르신들이 종종 같은 내용으로 문의를 하고 계십니다. 말씀하시는 점보 리버스 모기지는 미국정부 기관 (FHA)이 보증하지 않는 최근에 나온 새로운 형태의 리버스 모기지로 최고 6백만불까지의 고가 주택이 점보 리버스 모기지의 대상이 되여집니다. 점보 리버스 모기지를 Proprietary Reverse Mortgage라고도 합니다.

FHA가 보증하는 리버스 모기지를 HECM (Home Equity Conversion Mortgage)라고 하며 아무리 고가의 주택이라도 대상주택의 감정가 $636,150까지를 사용하실수 있으십니다. 예를 들어서 80만불의 주택을 소유하셔도 리버스 모기지에서 사용하실수 있는 주택가격은 FHA의 가이드라인에 따른 벨류만을 사용하실수 있으십니다.

점보 리버스 모기지의 경우 이런 FHA의 가이드라인을 적용받지 않아서 6백만불까지의 주택에 적용할수 있으며 3백만불까지 리버스 모기지로 사용하실수 있으십니다.

점보 리버스 모기지의 경우 HECM 리버스 모기지와 달라서

1. 고율의 이자가 적용이되여지며,

2. Mortgage Insurance Premium 이 없습니다.

3. Line of Credit, Tenure 혹은 Term Plan이 없습니다.

4. 대신 리버스 모기지가 Closing 될때 Lump Sum Payment (일시불)로 은행으로부터 페이먼트를 받으십니다.

5. 절차가 까다롭고

6. 몇개주에서 시행되여지고 있어서 미전국적으로 적용되지 않습니다.

7. 점보 리버스 모기지에 적용할 수 있는 Equity가 최대 50%까지 이므로 이를 고려하셔야 합니다.

질문하신 분의 경우를 고려한다면 120만불 (150만불 - 30만불)을 점보 리버스 모기지에 사용하실수 있고, 점보 리버스 모기지로 최대 60만불까지 일시불 (Lump Sum Payment)로 받으실수 있으십니다. 이외에는 매달 은행으로 부터 돈을 받으시는 Term 혹은 Tenure Payment 혹은 Line of Credit 같은 HECM리버스 모기지에서 있는 상품들의 대상이 되지 못하십니다.

이런 것을 잘 고려하셔서 본인에게 맞는 좋은 프로그램을 선정하시기 바랍니다.

연락주시면 좀 더 자세한 사항을 가지고 상담하여 드리겠습니다.

도움이 되셨으면 합니다. 감사 합니다.


Andrew Choi
Mortgage Loan Originator (NMLS 1558633)
CityLights Financial Express, Inc. (HUD Approved HECM Lender)
Cell (818) 641-5533
Email: andrewchoi.mlo@gmail.com
성명: Andrew Choi
직업: Mortgage Loan Originator
약력:
  -Mortgage Loan Originator (NMLS 1558633)
-Master of Business Administration
-Bachelor of Computer Science

- Loan Cabin, Inc.
- 3550 Wilshire Blvd. Suite 1600, Los Angeles, CA 90010
(전문가: 남상혁 | 작성시간:07.31.17)
안녕하세요?

유사한 질문이 있으셔서 설명드린 적이 있고 또 앞서 설명이 나와있어서 저는 추가적인 부분만 첨가하겠습니다.

일단 점보 리버스 모기지는 안전성이나 이자율 측면에서 추천해드리기가 힘듭니다. 그 대신 집 시세를 64만여불 까지만 인정하는 HECM Reverse Mortgage로 하시는 것을 추천드립니다. 이런 경우 30만불의 기존 융자금은 완납이 가능하십니다. 페이먼트 없이 평생 그 집에서 사시는 것이 보장됩니다. 다만 연세에 따라 그외 추가로 리버스 모기지의 Line of Credit을 셋업하실 수는 있습니다. 금액이 많지는 않습니다. 결론적으로 현재 내고 게시는 모기지 페이먼트가 없어지는 것이 큰 도움이 되신다면 총금액이 다소 만족 스럽지 못하시더라도 HECM Reverse Mortgage를 고려해보시는 것이 좋습니다.

경험상 주택시세가 높으신 분들이 리버스 모기지를 꺼리는 첫번째 이유는 시세 대비 리버스 모기지의 금액이 적으신데 대한 실망감이 크기 때문입니다. 그러나 리버스 모기지를 받으신다고 집을 넘겨주시는 것이 아니므로 융자 페이먼트가 없어지는 것이 큰 도움이 되신다면 굳이 시세에 맞춰 많은 금액을 리버스로 받으실 필요는 없으시지 않을까 생각됩니다. 또 에퀴티가 그많큼 많이 남아계시므로 생각하기 나름이십니다.

두번째는 점보 리버스 모기지를 받으셔서 많은 금액의 융자금을 갚으실 목적인
경우입니다. 이때는 HECM Reverse Mortgage로 모두 pay off 하실수 없기 때문에 자격대상이 되지 않으십니다. 이런 경우에 점보 리버스 모기지를 더 심각하게 고려하시는데요. 이럴 때는 좀 더 싼집으로 옮기시는 노후 다운사이징을 권해드립니다. 노후에 작은 집으로 옮기셔서 재정적으로 여유있게 지내시는 것이 바람직 하다고 생각합니다. 최근들어 상담하시는 분들중 많은 분들이 다운사이징을 실천에 옮기시고 계십니다. 시니어 주택단지로 다운사이징을 고려하신다면 안내 웹사이트(https://www.55places.com/california/?page=1)를 참조하시기 바랍니다. 전국부동산협회 시니어 주택전문가로서 리버스 모기지는 물론 다운사이징에 대한 전반적인 상담을 모두 성실히 답변드리겠습니다.

감사합니다.

Matthew Nam 남상혁 SNA Financial,Inc 대표
(Real Estate Broker / MLO / SRES: Senior Real Estate Specialist)
matthew@sna-financial.com / snafinancial@gmail.com
Tel: 213-268-8529, 213-478-0988 / Fax: 213-478-0987


성명: 남상혁
직업: SNA 파이낸셜 대표
약력:
  • 현 SNA 파이낸셜 대표
• 중앙일보 주택 융자반 강의
• 전국 부동산협회(NAR) 시니어
전문가협회 정회원
• 리버스 모기지 렌더협회 정회원
• 중앙일보 리버스 모기지 칼럼 연재
• 주간중앙, 주간한국 리버스 모기지 칼럼연재
• Koreadaily.com 블로그 (리버스모기지)
및 전문가 칼럼 연재
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