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리버스모기지 질문있습니다

 

조회: 3420

작성자: lavender1116(lavender1116)

지역:

12.xx.xx.241

|

작성일:06.08.17

 

여기에 대답을 잘 해주시는것 같아서 남겨봅니다.

현재 집 시세는 1백만불 정도 되는데. 융자금이 절반정도 남아있습니다.

그러니까 남은 에퀴티가 50만불 정도 되는데 이중에 제가 얼마나현금으로 가질수 있나요?

매달 받는 조건으로 할수 있나요?? 그러면 얼마정도 되는지.....

(전문가: 남상혁 | 작성시간:06.08.17)
안녕하세요?

리버스 모기지로 받으실수 있는 현금 총액(Disbursement)은 현재 집 시세와 신청자의 나이, 그중에서도 나이가 적으신 분(Youngest borrower)을 기준으로 합니다. 부두 두분중 한분이 62세가 넘으셔야 하며 나이가 적으신 분의 연세에 따라 그 금액이 결정됩니다. 나이 제한을 확인해주시기 바랍니다.

그러나 현재 FHA 기준으로 제공되는 HECM 리버스 모기지는 Home Value의 상한선(64만불)이 있습니다. 따라서 64만불이 넘는 집의 경우는 64만 여불에 해당하는 집에서 받으실수 있는 리버스 모기지 총액과 동일하게 받으시게 됩니다.

따라서 질문 하신 분의 경우는 두분의 나이를 제가 모르기 때문에 정확하게는 말씀드릴수는 없으나 제 추정에는 1백만불 시세에 50만불의 융자액이 남아있으므로 기존 융자액이 50만불 정도 됩니다. 그렇다면 이미 그 리버스의 융자액 한도보다 융자금이 더 많으신 케이스입니다. 쉽게 말해서 리버스 모기지를 받으신다고 해도 현재 갖고 계신 융자액을 모두 갚을수 없는 상황입니다. 간혹 손님중에는 그 차액을 현금으로 먼저 Pay down해서 융자금 밸런스를 줄이시는 경우도 있지만 질문하신 분의 경우는 그 액수가 너무 많아서 힘드시지 않을까 생각합니다.

요즘 집 시세가 높아져서 상대적으로 리버스 모기지를 받으실 때 집 값시세 비해 리버스 모기지로 받으시는 총액이 집 시세를 따라가지 못하는 결과가 나올 수도 있습니다. 그러나 리버스 모기지를 받으신다고 해서 집을 넘겨주는 것은 아니므로 받는 금액이 줄어들는 것일 뿐 실제 재산상의 손해를 보는 것은 아니십니다.

참고로 HECM 리버스 모기지에도 64만불이 넘는 Jumbo 리버스 모기지도 있지만 정부 보증에도 문제가 있으며 기타 조건들이 너무 좋지 않아서 권장해드릴수 없습니다. 약간 제한적인 정보여서 답변이 미진한지 모르겠습니다. 참고하시고 수정하거나 다른 질문이 있으시면 언제든 상담드리겠습니다.

감사합니다.


Matthew Nam / 남상혁
Mortgage Loan Originator #959893
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matthew@sna-financial.com
Tel: 213-268-8529, 213-478-0988 / Fax: 213-478-0987


성명: 남상혁
직업: SNA 파이낸셜 대표
약력:
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• 중앙일보 주택 융자반 강의
• 전국 부동산협회(NAR) 시니어
전문가협회 정회원
• 리버스 모기지 렌더협회 정회원
• 중앙일보 리버스 모기지 칼럼 연재
• 주간중앙, 주간한국 리버스 모기지 칼럼연재
• Koreadaily.com 블로그 (리버스모기지)
및 전문가 칼럼 연재
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(전문가: Andrew Choi | 작성시간:06.08.17)
리버스 모기지의 융자에 대해서 좀 더 설명을 드리면, 리버스 모기지를 융자하는

회사가 가지고 계신 집에 대해서 원금을 갚고 가지고 계신 집의 타이틀에 리엔

(Lien)을 거는 형태입니다. 즉 집의 소유권은 본인에게 있으며, 나중에 집을 팔거

나 두분 모두 사망시 상속인이 부모님의 집을 팔거나 Refinance를 하여 Title Lien

을 정리하고 소유권을 가질수 있습니다.


리버스 모지기를 하시려면, 집의 에꿔티가 융자금액에 대비하여 많아야 합니다.

질문하신 분의 남은 융자금액 (50만불)이 리버스 모기지의 Max Reverse

Mortgage Loan 을 초과하여 융자은행에서 소유하신 집을 Pay Off 할 수 없어서

리버스 모기지가 되지 않습니다.

. 융자은행에서는 프로퍼티의 가격을 최대 636,150불까지 해줍니다.

즉 질문하신 분의 주택의 마켓밸류가 1백만불이여도 63만불정도의

밸류로 계산합니다.

. 맥스로 은행이 리버스 모기지 융자해주는 금액은 42만불 정도까지

입니다 (신청하시는 분의 연세에 따라 차이가 있습니다).



질문하신 분의 상황을 계산해보면,

융자은행에서의 주택밸류를 약 635,000불로 한다면,

은행이 계산하는 에꿔티는 635,000불 - 500,000불 = 135,000불 이 됩니다.

이럴 경우 은행에서는 현재 남아 있는 론의 밸런스 (50만불)를 갚기에는 턱없이

금액이 모자른 경우가 되여집니다. 다운 싸이징을 고려하실 필요가 있습니다.


만약 소유하신 집이 60만불의 마켓벨류가 있고 에쿼티가 40만불에 갚아

야 할 융자 금액이 20만불이라면, 남은 20만불의 에쿼티를 가지고 리버스

모기지를 신청하실수가 있겠습니다. 융자회사는 신청하시는 분의 나이등을

고려하여 융자금액을 결정하여 줍니다.


점보 리버스 모기지 같은 파생 리버스 모기지 금융 상품들이 있지만 앞에서

다른 전문가의 말씀대로 위험하므로 권하지 않고 있습니다.


리버스 모기지에 대해서 궁금하신 사항은 언제라도 연락주시면 상담하여 드리겠

습니다.

감사 합니다.


Andrew Choi
Mortgage Loan Originator (NMLS 1558633)
CityLights Financial Express, Inc. (HUD Approved HECM Lender)
Cell (818) 641-5533
Email: andrewchoi.mlo@gmail.com
성명: Andrew Choi
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-Master of Business Administration
-Bachelor of Computer Science

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