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제목:

리버스모기지&페이먼트

 

조회: 3351

작성자: victorlee(victorlee)

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12.xx.xx.213

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작성일:06.05.17

 

집을 담보로 현금을 쓸수 있게 한다고 하는데 어떻게 받을수 있으며 페이먼트는 어떻게 해야하는지요??

(전문가: 남상혁 | 작성시간:06.05.17)
매월 내시는 페이먼트는 없으십니다.
페이먼트에 대해서는 마지막에 설명드리고 우선 리버스 모기지로 받으시는 현금 총액에 대해서 간략히 설명드리겠습니다. 리버스 모기지는 현재 시세 대비 남아있는 에퀴티를 담보로 노후에 현금을 드리는 은퇴 재정상품중 하나입니다. 많은 분들이 혼동하시는 것중 하나가 은행이 집을 가져가는 것이 아니기 때문에 에퀴티를 모두 현금화 해드리는 것은 아닙니다. 다시 말해서 시세 대비 100%를 인정하는 것이 아니라 신청자분의 연세에 따라 리버스 모기지 총액이 정해져 있습니다. 연세가 높으실수록 리버스 모기지 총액은 많아집니다.

그리고 리버스 모기지는 HUD(도시주택개발국)의 가이드 라인에 따라 신청자분의 연세에 따라 리버스 모기지 총액이 정해져 있습니다. 그래서 렌더에 따라서 그 금액이 달라지지 않고 일정합니다. 현금을 받아가시는 방법은 여러가지가 있습니다. 미국에서는 직장 은퇴연금도 투자처를 정하는 것 처럼 리버스 모기지도 현금을 받아가시는 방법을 선택하도록 하고 있습니다.

질문하신 현금을 받아가시는 방식에 대해서 설명드리겠습니다. 가장 심플한 것은 일시불 지급방식(Lump Sum)입니다. 이 방식은 현금이 목돈으로 필요하시거나 기존 주택 융자금을 갚고 나서 평생 페이먼트 없이 그 집에서 거주하시겠다고 할 때 적합한 방식입니다.

두번째는 가장 많이 이용하시는 방법으로 라인오브 크레딧(Line of Credit) 방식입니다. 대형은행에서 제공하는 일반적인 라인오브 크레딧과 컨셉은 비슷합니다. 현금이 필요하실 때 필요한 만큼 받으시는 프로그램입니다. 일반 라인오브 크레딧과 다른 점은 신청자분이 집을 매각하거나 부부 두분 모두 사망하시기 전까지는 원금 상환의 의무가 없다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 일반 라인오브 크레딧은 만기가 도래하면 페이먼트가 갑자기 불어나는 이른바 Payment Shock 현상이 발생하는데 리버스 모기지의 라인오브 크레딧은 이런 우려가 없습니다.

마지막으로 평생 지급 방식(Tenure)입니다. 신청자 두분 모두 돌아가실때까지 변함없이 매월 정해진 금액을 지급하는 방식입니다. 평생동안 무기한 보장되기 때문에 금액은 다소 적습니다. 또 실제적으로는 현재 갖고 계신 주택융자금이 적을 때 가능하신 방법입니다.

페이먼트에 대한 궁금하신 점은 이렇게 설명드리겠습니다. 리버스 모기지는 간단히 말씀드려서 페이먼트 없이 지내시다가 집을 매각하거나 신청자가 사망하셨을때 만기(Maturity Event)가 도래해서 결산(Repayment)을 하는 방식입니다.

감사합니다.
Matthew Nam / 남상혁
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(전문가: Andrew Choi | 작성시간:06.05.17)
우선 리버스 모기지에는 은행측에 납부하는 페이먼트는 없습니다. 대신 집에 남아 있는 에꿔티를 담보로 은행으로 부터 돈을 받는 융자 프로그램이며, 1961년에 시작하였으며, 1988년에 로널드 레이건 대통령이 리버스 모기지를 정부에서 지원하는 융자 프로그램 (Home Equity Conversion Mortgage) 으로 승인하면서 법적인 보호를 받게 되였습니다.

리버스 모기지를 통하여 돈을 받는 방법에는 4가지가 있으며, 이를 복합하여 사용하실수 있습니다.

1. Line of Credit

말 그대로 은행에 Line of Credit을 설정하고 필요할때마다 돈을 찾아 쓰는 방법입니다. 이방법이 많이 선호되여져 있는데요. 장점은 집의 가치가 상승할 때마다 그리고 신청하신 분의 연세가 많아지실때 마다 사용하시지 않은 Credit Amount가 늘어나는 장점을 가지고 있습니다.

2. Term Payment

이방식은 일정기간만 페이먼트를 받는 방식인데요. 예를 들어서 72세까지 Social Security 받으시는것을 미루시고 대신 그기간을 리버스 모기지를 받으시고 그리고 72세 이후부터 Social Security를 Max로 받으시는 것 입니다. Social Security를 일찍 받으실수록 수령하실수 있는 액수가 줄어듭니다. 그래서 이를 리버스 모기지로 먼저 은행으로 부터 받으시고, 72세이후에 Social Security를 Max로 받으시는 것입니다.

3. Tenure Payment

이 옵션은 사망시까지 일정 금액을 리버스 모기지를 통하여 은행으로 부터 페이먼트를 받으시는 옵션입니다.

4. Lump Sum Payout

이 옵션은 일시불로 받으시는 방식입니다.

그리고 위의 몇가지를 옵션을 복합하여 Modified Term/Line of Credit, Modified Tenure/Line of Credit 으로 하여 절충하여 페이먼트를 받으시고 또한 은행에 Line of Credit을 갖추는 옵션들도 있습니다.

연락주시면 자세한 상담을 해드리겠습니다.

감사 합니다.



Andrew Choi
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Cell (818) 641-5533
Email: andrewchoi.mlo@gmail.com
성명: Andrew Choi
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