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Q.lease assignment #2 셀러의 자기맘만의 매매

지역California 아이디z**iz******
조회2,106 공감0 작성일2/20/2018 8:46:49 AM
아래 글 올린 바이어 사람입니다.

최근에 봐 놓은 물건이 정말 맘에 드는데 이 조건으로 아래 조언 부탁드립니다.

연이어 내용과 같이 셀러가 본인 맘만으로 믿고 따라 오라는식으로
바이어에게 제촉하는 미래에 불확실한 거래를 원하는데
즉,
초기계약(리얼터 끼고)-->(5년중에 3년경과/ 5년옵션) -->에스크로-->변호사-->잔금마무리
이런 셀러는 전과정을 생략하고,

바로 1:1로 중계인(리얼터,변호사,에스크로) 없이 공증으로 모든것을
게런티 하겠다고 해서
이때 물론 론(빚,채무)관계를 청산하는 조건으로 공증으로 자기가 책임지겠다고 하니,
이때 공증(변호사 없이)으로 된 종이 한장이 법률적인 효과가 발휘하나요?

어쩌면 셀러는 자기맘으로 매매하므로써 싸게 좋은 물건으로 생각을 하는 것 같고
바이어는 법률적 통상개념으로 계약을 원칙적으로 원하는데

셀러 물건을 복권사는 느낌이 와서 때 아니면 윶이란 둘중에 하나 중에
때면 망하고 윶이면 복권 받은 느낌이라,

사서 잘 되면 복받은 느낌이고 셀러가 시간이 가면서 맘이 변하면서 똥칸에 갈때와 나올때와 맘이 다르듯이 변심하는 맘이 보통 현실적으로 실제 경험치 어떤것이 있을까요?


셀러는 급하게 서두는 느낌이 와서 복비 아끼려고 리얼터도 필요없는데 그래도
복비만큼 깎아 준다,
셀러는 에스크로가 필요없다,에스크로 비용은 매매 금액의 1000불에 2.5불 피
내지 매매 금액의 1% 라고 인터넷에 돌아 다니는 법률적인 조항이 맞는지?

셀로는 변호사는 필요없다, 바이어는 변호사가 필요한데 상법전문 변호사를 찾아야 하나요 어떤 변호사와 상담해야 하는지?

아마 이 내용이 전과정의 똑 같은 고민 일것 같아서 아래 전문인 2분에게 다시 한번 시간 내어서 조언 부탁 드립니다.
0/1000

* 등록된 총 답변수 3개입니다.

Joseph Kim 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/20/2018 2:15:05 PM

Lease assignment 로 기존 lease 를 인계 받을 경우 seller가 lease assignment

서류에 ease guarantee 서류 를 첨부하되 이 guarantee 기간을 2

년 lease 기간과 5년 option 기간에도 해당 되는 것으로 하면 seller 와 buyer 만

의 계약이 아니라 이 Guarantee 를 건물주에게도 하는 것이 필요합니다.

건물주 와 는 연관성이 없이 seller 가 이 lease문제를 guarantee하겠다는 서류에

서명 공증을 한다 손 치더라도 차후에 이 약속을 지키지 않으면 둘사이에 문제일

뿐 건물주와는 이런 사실에 연관성이 없게 됩니다. 서류는 서류일 뿐 돈과 연관이

되어 있지 않으면 효력이 없을 수 있읍니다.

Joseph Kim [주택/부동산>구매/판매 ]

직업 New Star Realty

이메일 joseph@newstarrealty.com

전화 213-272-6726

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/22/2018 12:31:43 PM
조금더 정확히 어떤 상황인지 알겠습니다. 말씀 드린대로 사업체 부동산의 매매는 리스 계약 (건물주와 체결) 그리고 사업체 매매계약 (바이어와 셀러간) 에 두가지가 이루어져야지 마무리가 됩니다. 에스크로의 역활은 사업체 매매시 가장 중요한것이 예를 들자면 셀러의 채무에 관한 ucc file search등을 포함 시켜서 셀러의 있을지 모르는 채무로 부터 바이어를 보호할수 있는 장치가 포함이 되게 됩니다. 특히 리스 계약시의 위의 질문글 대로라면 바이어가 새주인 으로써 현재 빌딩주와 소통이 되는 과정을 생략 하신다는 것인데 위험해 보입니다. 그리고 셀러의 경우에도 자기가 계속해서 리스에 관한 책임을 지겠다는 것인데 좀 납득이 안됩니다. 참고 하세요

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

곽재혁
회원 답변글
f**dle**** 님 답변 답변일 2/20/2018 11:36:36 AM
안녕하세요?
이 원석 변호사라고 합니다.

말씀 하신 계약은 위험한 계약 입니다. 비지네스를 매매 할떄는 에스크로를 통해 구매를 하시는것이 구매 하는분을 보호 할수 있다는것입니다. 만일 에스크로를 통해 구매를 하지 않을경우, 셀러가 어떤 채무상화에 있는지 모르기 때문에 비지네스를 구매 한다음 셀러의 채권자가 나타나서 전 주인에게 개인적으로 비지네스를 담보를 잡고 돈을 빌려 주었다고 한다든지 또는 거래 하는곳에서 미 지불을 내라고 하다면 구매자가 책임을 져야 합니다.

하지만, 에스크로를 통해 비지네스를 구매 하실경우, Bulk Sale Notice 를 통해 모든 채권자에게 비지네스가 매매 된다는것을 통보 한후에 소유권이 넘어 오기 때문에 셀러의 채무자들이 구매자에게 채무 변상 요구를 하지 못 하게 되는것입니다.

때문에 아무리 좋은 딜이라고 해도 어쩌면 더 조심 하셔야 할것이고, 에스크로 없이 하자는 딜이 있다면 가능 하면 에스크로를 통해 구매 하시는것이 좋고, 꼭 에스크로 없이 매매를 해야 하겠다면 변호사를 통해 자문을 다 듣고 변호사의 도움을 통해 나중에 낭패을 당하는 일이 없도록 조심 하시기 바랍니다.

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상담 내용은 질문자의 질문 내용을 바탕으로 한 전문가의 소견으로, 답변과 관련하여 답변한 전문가나 회원, 중앙일보, 조인스아메리카의 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

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