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제목:

비즈니스 리스 renewal

 

조회: 487

작성자: force356(force356)

지역:

76.xx.xx.201

|

작성일:10.11.17

 

내년 초 10년(5년 + 업션 5년)짜리 상업용 리스가 만료되어 현재 재협상 중입니다. 요즘 몰이 좋아져서 15% 인상을 요구하길래 겨우 사정하여 11% 정도로 깍기는 했읍니다만 제가 요청한 새로운 10년 (5년 + 옵션)에 대해서는 일단 5년만 주겠다고 하네요

문서로 받은 문구는 다음과 같습니다

We don't include options as part of renewals.

이게 정상인지요 ? 아니면 어떻게 해서든지 옵션까지 받아야 하는 건지요?

고견 부탁드리고 혹시 도움을 주실분이 있으시면 알려주시기 바랍니다

감사합니다

(전문가: Joseph Kim | 작성시간:10.11.17)
계약은 법을 위반하지 않는 범위내에서 상호간에 약속을 하는 것입니다.
건물주는 할수 있으면 Rent를 많이 받으려는 경향이 있으나 통례를 크게 벗아나지 않는 다면 이미 입주되어 있는 임대인에게는 선택의 범위가 없을 수 있읍니다.
단독 건물이 아니라면 5년 리스에 5 년 option 이면 보통입니다.
5년 만 리스를 받는것 보다는 5년 option 도 약속받는 편이 좋습니다.
그리고 5년 리스 기간에 Rent가 고정인지 매년 CPI(consumer price Index) 기준으로 올라가는지를 정하여야 할 것입니다.
성명: Joseph Kim
직업: New Star Realty
약력:
  • New Star Realty
• 전문분야: 상업용 부동산
• 1979년 부터 부동산업 종사
• 현재 한국일보 부동산 칼럼 매 3주마다 기고 (4년)
• 뉴스타 부동산 부회장
• ID Nunber : Broker 00695832
• TEL: 213-272-6726
• Website: www.newstarcommercial.com
(전문가: James Kwon | 작성시간:10.12.17)
안녕하세요.

먼저 여쭙고 싶은것은 현제 사업체가 위치한 그 샤핑센터가 처음 대략 9년전에 사업을 시작할때 보다 테난트도 꽉 차있고 빈자리도 없고 주변 샤핑센터들도 빈자리가 없이 매우 상권이 잘 형성되어 있는곳인지요 아니면 건물주가 굳이 5년 옵션을 더 주지 않으려는 원인을 헤아려야 할것 같습니다. 모든일에는 원인이 있듯이 질문자님이 혹 4-5년전에 옵션 행사하실때 매우 많이 건물주측을 압박하여 옵션 5년 행사에 질문자님의 혜택만을 고집한 딜을 하신것은 없었는지요, 아니면 5년후에 건물주가 그 샤핑센터내의 업소의 크기를 달리하여 리스를 줄려고 하는 의도가 있는것은 아닌지 먼저 건물주측의 의도 파악및 이유에 대한 이해를 하는것이 도움이 될것 같습니다.

굳이 5년+ 5년 옵션을 지금와서 하지 않더라도 지난 이야기이지만 5년전에 옵션 5년 행사를 하실때에 5년 옵션을 추가로 더 받았었으면 좋았을텐데.
만약 3-4년후에 사업체를 파실려고 해도 그때는 리스가 얼마 남지도 않게되고 더구나 옵션이 없음으로해서 팔수가 없는 상황이 될수 밖에 없는 문제가 될수도 있음으로 가급적 지금 해결을 해야만하는 시급한 문제가 되었습니다. 지금 당장 앞으로 5년간의 렌트비 4%를 덜 내개 됨으로 5년 리스만 잘 받은것은 길게 보면 아무런 의미가 없을수도 있습니다.

자 3-4가지의 방법을 의논해 보겠습니다.
지금 상황에서는 어떤 방법도 100%는 될수 없으므로 질문자님이 판단해 보사가 바랍니다. 지난 최소 5년간의 매출대비 렌트비 페센테이지를 기준으로.옵션 5년을 추가로 더 받자는 제안을 하실때에

1. 그들이 요구하는 15% 렌트비 인상을 그대로 받아들이고 5년 옵션을
더 달라고 협상해 볼수도 있고

2. 처음 2년은 또는 3년은 오른 15% 또는 심지어 20% 렌트비 인상도
감수하되 매년 오르는 매년 인상분을 동결해 달라고 협상해 볼수도
있으며

3. 매년 인상분을 아에 다 없애고 새로운 5년 렌트비를 고정으로 몇 %
올리고 5년간은 그 렌트비로 하고 옵션5년 행사시에는 렌트비를
얼마로 한다던가 그 다음에도 똑같이 2-3년을 고정 렌트비로 묶고
소비자 물가 상승지수 ( Consumer Price Index = C.P.I. )에 따라
해년 마다 올린다든가 아니면 전년도 렌트비에서 몇 %를 올린디든가

4. 아니면 위의 1,2,3번을 Mix & Match 섞거나 빼거나 종합적으로 매년
렌트비를 도표로 만들어서 분석을 하고 제안하고 밀고 당기고 주고
받고 하시라고 권합니다.

다시 원점으로 가서 건물주의 의도가 무었인지 원인이 무었인지 그리고 그들이 원하는것이 무엇인지를 가늠해 보는것이 시작이며 여러가지 방법의 산수를 해 보고 현재 렌트비와 향후 5-10년의 렌트비 인상분을 감내해 낼만한 렌트비에 대한 분석을 해 보신후에 협상에 임하시기를 권합니다.
필요하시면 리스와 렌트 협상을 많이 한 전문가의 도움을 받으시기를 권해 드립니다.

고맙습니다.
성명: James Kwon
직업: 부동산 브로커
약력:
  • 150개 이상의 사업체 매매 중개 경험
• 2003년부터 현재까지 오직 사업체 매매와 사업체 건물 중개
• 2003년부터 2010년까지 America Realty에서 근무 6년 연속 최고상
• 2011년부터 현재까지 Masters Realty Group에서 Broker Associate및 Agent Trainer로 근무
• 본인 자신이 15년 이상 Retail & Wholesale 사업체를 운영
• 회사주소 및 연락처• 회사주소 및 연락처
Masters Realty Group, Inc.
4055 Wilshire Blvd, suite 102
Los Angeles, CA 90010
- Cell : (213) 327-5400
- Email : jameskwonbroker@gmail.com
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