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제목:

미국에서 처음으로 집을 구매할려고 합니다.

 

조회: 720

작성자: 박성준(memfis)

지역:

73.xx.xx.57

|

작성일:06.13.18

 

이번에 주택구입하는것에 대해서 자문을 구하고자 질문올립니다.

주택구입은 처음이라서 어떻게 해야하나싶네요.

현재 싱글하우스를 렌트해서 살고있는데,
주인분이 이번에 집을 내놓게 되어서
이사 나가느니 2년가까이 살고있는데,
적당한가격에 그냥 우리가 사자싶어서
주인분하고 얘기가 오고가고있는중입니다.

당연히 집값을 한번에 페이할만한 능력은 안되기에
은행에 융자신청을 해서 살려고하고있는데 여기서 문제가
제가 아직 신분상 학생신분이라서 제이름으로는 안되고
아버지이름으로 융자신청을 할려고하는데,
아버지께서 올해 9월이 지나시면 만 65세가 되시어
여러가지면에서 정부혜택을 보기에는 집을 가지고있으면
불리하다는 얘기를 들었습니다.

크레딧이나 다른흠은 없으시기에 융자신청을
하게되면은 분명 나오기는할텐데 굳이 지금 이제 조금있으시면
만65세로 은퇴하시게되고 연금을 많지는 않지만 어느정도 받으실테고
무엇보다도 메디케어 혜택이 가장큰데
만65세를 바로앞에두고계신 지금시점에 아버지이름으로 집을 구입하는게
맞는건지싶습니다.

더욱이 제가 학생신분이라고는했지만 이번에 영주권인터뷰를 받아서
아마 길어야 두세달안에는 영주권을 받을것같습니다.

크레딧이 많지는 않지만 그래도 700점대는 되는걸로 알고있는데,
제이름으로 융자를 내고, 코사이너로 아버지이름을 집어넣어서
융자신청을 해도되는건지 알고싶습니다.

그리고, 이게 가장 이해가 안되는부분인데

집주인분이 위에 적은 저희의 사정은 이해한다면서
올해말에 계약을 하자고하시는데,
말씀이 다운페이먼트를 올 여름전까지 주면 계약을 하겠다고하는데
이게 무슨말인지 이해가 안됩니다.

제가 알고있기는 다운페이먼트는 집주인이 아니라 은행에 융자시에
융자금에 20프로 정도를 미리 선지급?하고 집주인에게는 주는돈이 아닌데
주택판매금의 20프로를 자기에게 달라고 요구하고있습니다.

계약서도 없고 아무것도 없는데 돈부터 달라고하시니
이렇게 계약하는게 맞는건지..

글이 길었습니다만, 요약하자면

1. 아버지께서 올해 9월달에 만 65세가 되시는데,
지금시점에 융자신청을 아버지 이름으로 하는게 맞는지,
그리고 집구매에 따른 연금이나 메디케어에 불이익은 없나요.

2. 제가 두세달안에 영주권이 나오는데, 제이름으로 은행융자신청을하고
코사이너로 아버지 이름을 넣어도 되는지,
그냥 다운페이먼트를 많이 하고 제이름으로만 융자신청을 하는게 맞는지.

3. 집계약 이전에 다운페이먼트라는 명목으로 집주인에게 선지불하는게
맞는절차인지


ps. 원래 지금살고있는집을 렌트할때에 집을 팔생각이 없다고하셔서
그냥 렌트로 몇년살고 좀 알아본후에 여유있게 2020년에 집을
구매할려고하고있엇는데,
집주인이 갑자기 집을 판매한다고 하셔서
덩달아 맘이 급해져서 이렇게 글올립니다. 도와주세요. ㅠ.

(전문가: 박정수 (Richard Park ) | 작성시간:06.13.18)
안녕하세요

1. 아버지께서 올해 9월달에 만 65세가 되시는데,
지금시점에 융자신청을 아버지 이름으로 하는게 맞는지,
그리고 집구매에 따른 연금이나 메디케어에 불이익은 없나요.

>>>Reverse Mortgage loan를 이용하시고 아버님이 집을 사면 다른 불이익은 없습니다.

2. 제가 두세달안에 영주권이 나오는데, 제이름으로 은행융자신청을하고
코사이너로 아버지 이름을 넣어도 되는지,
그냥 다운페이먼트를 많이 하고 제이름으로만 융자신청을 하는게 맞는지.

>>영주권이 나오면 질문자 본인 혼자 집을 사는게 맞습니다.
만일 인컴이 부모님의 인컴을 이용해야 한다면 아버님과 같이 집을 사신후 아버님은 퀵크레임으로 타이틀에서 빠져 나오는 방법도 있습니다.
영주권이 나온후 본인 혼자 집을 살수는 있지만 학교 졸업을 한후 직장에 취업이 되면 받게되는 인컴을 계산해서 융자를 받을수 있습니다.
융자를 위해서는 크레딧 점수도 관련이 있지만 크레딧레포트에서 1년 6개월 이상 크레딧 거래 기록이 있어야 합니다.

3. 집계약 이전에 다운페이먼트라는 명목으로 집주인에게 선지불하는게
맞는절차인지
>>정확히는 모르겠지만 개인간 거래로 집을 사시더라도 일단 다운페이를 하시면 정한 기간내에는 당연히 나머지 잔금을 해결해야 할것으로 생각됩니다.
부동산 거래에 있어서 정확한 절차나 상황을 모르시면 전문 부동산 에이젼트나이나 주택융자 브로커의 서비스를 받으시는 것이 좋을것으로 보입니다.
감사합니다.
Richard Park (Jung S)
Direct: 213-800-1922
Fax: 213-478-0987
E-mail: jsp618@hotmail.com
BRE BROKER CA
NMLS# 422523
Nationwide Mortgage License System
- 중앙일보 주택융자 컬럼리스트 / Koreadaily융자상담전문가
- 정직과 신뢰의 주택융자 전문가가 친절히 상담해드립니다

성명: 박정수 (Richard Park )
직업: 주택 융자 MLO
약력:
  • 주택 융자 MLO(Mortgage Loan Originator)
(융자: L/C 422523,부동산 브로커: L/C 1879002,)
• 전문분야:주택 모기지론 오리지네이션
• Kira Counsulting Group Director
• Shinhan C& Finance CEO
• Century 21 BEE INV, INC
• Mortgage Loan Originator(현재)
• 주택융자: Mortgage Club, INC
주소 및 연락처
Lending Plus .Inc # 1634346
3450 Wilshire Blvd # 310, LA ,CA 90010
- Direct Call : 213-800-1922
- E-mail : jsp618@ hotmail.com
- Office : 213-375-8775
- Fax : 213-478-0987
(전문가: 곽재혁 | 작성시간:06.13.18)
제가거주하는 캘리포니아의 경우와 다른 경우일수 있지만 일단 답변 올립니다.

1) 연금이나 메디케어 관련해서는 주변에 계시는 사회 복지사와 상담을 한번 꼭 하시기를 권해 드립니다. 그분들이 각종 혜택에 대해서는 여러가지 경우로 상담이 가능하고 정확한 답변이 가능하실 겁니다. 무조건 안되지도 않겠지만 특히 각종 혜택을 받을때 대비해서 최신 업데이트등이 필요 할수 있습니다.

2) 은행융자의 경우 두가지를 보는걸로 압니다. 수입의 증명과 (이는 보통 택스보고 2년치를 심사해서 충분히 모기지를 커버할수 있는지 여부를 봅니다) 신용도 (최소 2년의 크레딧이 3-4개 정도 쌓이셔야 합니다)를 확인합니다. 제 생각에는 현지 팬실베니아에 계시는 모기지 관련 전문가와 선생님의 상황을 설명 하시고 가능한 융자가 있는지를 먼저 알아 보시기 바랍니다. 아버님과 코사이너의 경우도 혜택과 더불어 알아 보셔야만 합니다.

3) 펜실베니아 에도 캘리포니아의 에스크로에 해당하는 제도가 있는걸로 압니다. 이역활을 하는 변호사 사무실이 있고 집주인이 이야기 하는것은 두가지 가정이 있습니다. 첫째는. 해당 주택에 융자등의 빚이 없는경우 셀러가 융자를 해주는 오너캐리 (오너 파이넌싱 이라고도 합니다)인 경우 계약금을 받겠다는 가정 두번째는, 일단 계약을 오픈하고 계약금 식으로 돈을 넣으라는 이야기 일수 있습니다. 먼저 지금이든 그후든 융자가 가능한지 어떻게 가능할지 시나리오가 나온후 정식으로 변호사 사무실을 통해서 신탁 계좌인 trust account에 계약금을 거는게 맞다고 봅니다.

4) 주택을 구입 하시기전에 가능 하시면 주변 시세와 여러가지 다른 매물도 알아 보시고 특히 융자가 가능한지 알아 보시고 결정 하시기 바랍니다. 참고 하십시요
성명: 곽재혁
직업: 부동산 중개인
약력:
  • ameribest11@gmail.com
• Contact: 714-752-9002 / 070-7578-5392
• CELL: 213-663-5392
• KAKAO ID : kwakjason
• Office:
- Fullerton :
4130 West Commonwealth Ave Fullerton, CA 92833
- Irvine (Tustin) 지역:
13751 Red hill Ave Tustin, CA 92780
• LSU BA (1998년), MBA(FINANCE 전공: 2000년)
• 교육 행정학 박사과정 중
• (현) Coldwell Banker Best Realty 소속 부동산 중개인
• MODERN BUILDING & MAINTENANCE (REMODELING COMPANY) MANAGER역임
• 한국의 서울경제신문, ECONOMIC REVIEW(잡지)등에 기고
• Lic #01740269
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