FHA 융자는 최초의 주택구입자나 지난 3년간 무주택소유주 또는 현재 주택을 보유하였더라도 과거에 FHA 융자를 받은적이 없고 새로 구입하는 주택을 primary residence로 사용하려는 이들을 대상으로 미국의 주택공사 격인 HUD 산하의 FHA에서 일종의 보증을 서주는 융자제도 입니다. FHA 융자를 받으시려면 FHA융자를 취급가능 하도록 승인을 받은 은행에서 가능하며 융자승인 과정을 밟으시면 됩니다. FHA융자의 장점은 1) 다운페이가 3.5%정도로 아주 낮고 2) 크래딧에 대한 평가기준이 일반 융자인 conventional loan보다 관대하다는 장점이 있습니다 3) 그리고 지금 현재 FHA 융자가 캘리포니아의 오렌지 카운티의 경우 총융자의 최소 30-40%를 차지하고 있을 정도로 비교적 쉽게 승인이 되는 장점이 있습니다. 단점으로는 1) 수수료가 비싼편이며 (융자액수의 1%가 GUARANTEE FEE로 차지) 2) 다운이 적으므로 이에 따른 MORTGAGE INSURANCE를 요구하며 3) 이자율에 있어서 약간 높을수가 있다는 점이 있고 4) 콘도나 타운홈단지의 경우 프로젝트 자체가 fha 융자를 취급할수있게 승인이 되어있어야 한다는 것입니다. 주택을 구입하시는 절차는 일단 융자의 사전승인을 받으시고 에이전트와 형편과 조건에 맞는 주택을 샤핑하시고 오퍼라고 불리우는 구매제안서를 보내시고 쌍방이 싸인하면 에스크로가 오픈이 되며 대략 30일에서 45일이나 60일정도의 기간동안 융자를 받고 주택을 INSPECTION하며 등기에 기록된 모기지를 포함한 부채의 기록을 정리한후 최종 등기 (RECORDING)후 에스크로를 종료하게 됩니다. 이는 캘리포니아의 경우이며 알라바마의 경우 에스크로를 변호사 사무실에서 담당할수 있습니다. 사전에 에이전트와 상담을 하시기 바라며 특히 융자는 반드시 사전승인을 받으셔야 승인후 받으시는 APPROVAL LETTER를 오퍼시 제출해야만 셀러에게 믿음을 주게되며 어느정도의 가격의 주택의 구입이 가능한지를 사전에 알수가 있습니다. 그리고 앞으로는 fha융자도 어느정도 다운페이먼트의 비중을 올리는 안이 채택될수도 있고 약간은 융자의 승인이 까다로워질 가능성이 있습니다. 참고 하시기 바랍니다.
-크레딧의 차이 Fha는 580점 이상이면 융자가 가능합니다. 500점에 융자가 나오는 경우도 있습니다. 물론 그만큼 여러가지의 인적 상황을 보기에 쉽지는 않습니다. 일반적으로 620점 이상이면 아무 문제없이 융자가 가능합니다. 이에 반해 일반융자는 680이상을 요구하는 경우가 많습니다. -세금보고의 차이 Fha는 세금보고의 금액이 많을 수록 융자의 금액이 많아 집니다. 단 세금의 write off 가있으신 만큼 융자 금액이 줄어듭니다. 일반융자는 세금보고를 보지 않고 융자를 주는 voe 프로그램도 있습니다. -다운페이 Fha는 일반적으로 3.5%의 금액으로 구매 할수있다고 알고 계십니다. 요즘은 cal fha 라는 프로그램을 사용하시면 1%의 다운페이와 4.2%의 삼십년 고정 이자의 아주 훌륭한 프로그램으로 집을 구매 하실 수 있습니다. Cal fha의 사용 방법은 일반 fha와 다르지 않습니다. $300,000의 집을 삼천불 다운과 기타비용을 합쳐 총 오천불이 않되는 현금으로 구매가 가능합니다. 또 지난달에 새로나온 fha 프로그램은 0.5%의 다운으로 구매하며 3%는 융자회사에서 기부해주는 프로그램도 있습니다. 이자율은 삼십년 고정이 5%정도의 이자율입니다. 현금이 많지않으신 바이어에게 적합한 프로그램입니다. 일반융자는 오퍼센트가 최소 다운페이먼트 입니다. -Mip 다운페이가 적기에 fha는 융자에 대한 보험을 듭니다. 한달에 약 $100에서 $200의 금액이 일반융자에 비해 추가됩니다. 일반융자는 20%이상의 다운페이시 이와같은 보험료는 면제됩니다. -융자금액 Los angeles county내 에서는 $729,500 까지 융자 금액이 가능합니다. 일반융자는 리밋이 없습니다. -소득과 빚의 비율 Fha사용시 빚이 많아 소득에 비해 빚이 55%가 되더라도 융자가 가능합니다. 일반융자는 50%를 넘지 않습니다.
크레딧이 좋고 인컴의 보고가 확실 하신경우 큰 은행과 직접 상담을 권하나 그렇지 못하신 경우는 융자 브로커의 사용을 권장합니다.
집을 사시는 순서는 다음과 같습니다.
1. 융자 브로커, 부동산 중개인, 은행 등 융자를 해 줄수 있는 이에게 세금보고 2년치와 은행 스테이트 먼트를 가지고 상담을 한다. 이때 융자 가능 금액을 가늠해 본다. 만약 원하는 융자금액에 못 미칠 경우 융자금액을 늘일 수 있는 방법이나 다운페이를 더 많이 할 수 있는 방법을 모색한다.
2. 적절한 가격대의 집들을 부동산 중개인과 알아 본다. 이때 중요한 것은 자신의 정해진 금액 보다 높을 집을 보지 않으며 한 지역을 골라 보며 필요이상의 옵션은 빼어 가격을 낮추는데 노력한다.
3. 마음에 드는 집에 실정에 맞는 오퍼를 집어 넣는다. 무조건 셀러가 원하는 가격 보다 싸게 오퍼를 넣는 것보다 그 집이 자신에게 얼마만큼의 값어치가 있는지 생각을 하고 적절한 가격에 구매를 한다. 요즘은 FHA나 일반 융자로는 좋은 가격에 살수 있으리라는 기대는 하지 않는 것이 좋다. 본인에게 좋은 집은 다른 많은 바이어들에게도 좋은 집이기 때문이다. 현금으로 100% 사기 이전에는 집 가격에 10% 이상 낳은 가격에 사기는 어려운 실정이다.
4. 오퍼가 선택이 되면 디파짓을 걸고 에스크로를 열게 된다. 이때 중요한 것은 구매하는 집을 인스펙션 하여 아무 문제가 없는지, 문제가 있으면 구매자가 고치고 살것인지를 가늠하여야 한다.